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贾康谈房地产税:先行试点提供宝贵经验 “最大公约化”解决问题----佳歆房产信息网

11月1日,第五届中国城市(镇)运营商大会由中国互联网新闻中心·中国网、中国网地产、全联房地产商会联合在京举办。

  11月1日,第五届中国城市(镇)运营商大会由中国互联网新闻中心·中国网、中国网地产、全联房地产商会联合在京举办。活动期间,华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康接受了中国网地产的采访,着重回答了房地产税与住房制度双轨统筹等相关问题。

  此前,贾康曾表示,中国建立房地产健康发展长效机制需从四方面发力:土地制度改革、住房制度双轨统筹、投融资制度改革以及房地产税立法。

  华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康

  “最大公约化”将有效助推房地产税立法进程

  中国式土地财政自其诞生就备受大众非议,相应地,中国式土地财政的研究也随着政府和政策出现起伏。

  在贾康、刘微2012年发表的《“土地财政”论析——在深化财税改革中构建合理、规范、可持续的地方“土地生财”机制》一文中,表示政府依靠土地优化资源配置,把土地作为调控经济的手段和形成政府收入的“生财”手段,本身并无问题,但由于相关的有效制度供给不足、约束和管理不到位,我国土地财政呈现的是土地收入从总量到结构皆有失衡、土地配置与财政分配事实上有所游离、基本格局中主要构成因素畸重畸轻的现状。

  在房地产税越来越被舆论关注的当下,其被一些人认为是可以取代土地财政的新手段。但贾康指出,广义上的土地财政不可能取消,需要一直持续下去,这其中就包含着房地产税。

  房地产税被认为是比较理想的地方税税种。房地产对于居民住房而言属于生活条件存量,对于企业而言属于资本存量。房地产税是对有关社会再生产的存量征税,房地产价格被认为和公共服务的受益成正比,因此房地产税被认为是受益税,符合公平与效率相结合的要求。

  贾康也曾对外表示,房地产税在中国实际上是“增税”,房地产税如果真的通过立法,首先会从一线城市开征,运用经济手段取代行政手段,也相当于高收入地区增加税收后,中央更有余地以转移支付等去支持低收入地区,这是税收结构和再分配通盘优化的问题。

  早在2011年,上海和重庆分别启动房地产税征收试点。3年后,彼时的贾康指出,房产税改革方向已被最高决策层锁定,有可能在十三五期间实施。如今2019年即将过去,房地产税仍处于等待立法阶段,贾康认为房地产税其后受到了来自各方面的阻力,使得中央强调的加快立法不能如愿地表现出来。

  “先行试点区域的试点效果不可谓不好,”贾康说道,“它们提供了非常值得肯定的本土经验。”他认为,与上海相比,重庆的推行步调相对更为激进,但亦提供了宝贵的经验——重庆在征收房产税时,为所涉家庭给出了一定的免征面积,以存量上涉及的独栋别墅为例,其免税面积为180平方米,在社会逐步接受之后,再收紧至130平米。“这对于未来的房地产税立法非常有启示,不能简单照搬美国不考虑扣除的经验,中国要更多考虑重庆经验。”贾康说道。

  然而,与试点区域良好的推行效果相比,房地产税的立法却进入了瓶颈期。贾康表示,内部讨论议而不决,使基层感觉不到决心,“内部讨论的时候总是有人说这个地方要谨慎,那个地方要小心,总是一拖再拖”。

  那么,何时才是下定决心的合适时机?贾康认为,在本届人大剩余的3年任期内,启动房地产税立法的时间表已明确宣布,但其过程还很难预测,“立法启动后一审、二审、三审是一定要走完的,在出现激烈争议的情况下不排除还要走到四审”。

  “我的想法是首先争取本届人大兑现明确宣布的时间表。”贾康指出,为了房地产税立法推行的加快与顺利,在一审之后,首先应将内部讨论方案向全社会征求公开意见和建议;其次通过电视、广播等媒介,进行听证会直播,“应该就像过去个税做过的那样,汇集各派观点的代表人物,大家在全社会的注视下理性地发表自己的意见,特别是论据”。

  将所有的观点与依据摆上台面,寻找出一个让社会最能认可的解决方案,在贾康看来是最有价值的——立法的过程不可能十全十美,也不能令所有人满意,需要寻找一个最大公约数,再进行动态优化。

  这一被贾康称为“最大公约化”的过程被他视为走向共和的真谛,将充分表达意见的民主行为,与法治结合在一起,以“走向共和”的方式解决这一跟公共资源配置、公共生活健康可持续发展相关的重大问题。“如果18种税简单地少数服从多数,各来一遍公决,可能基本上都废掉了。光讲民主不行,光讲法制也不行,法制怎么形成白纸黑字的法律?少数人制定出来能很好解决问题吗?必须充分听取民意,凝聚理性共识的最大公约数。”贾康强调。

  华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康接受中国网地产采访

  住房双轨制、房地产税支撑房地产长效机制

  2016年,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后,与房地产相关的部门陆续****了与之相配套的政策。

  在经济增速逐步放缓的当下,“房住不炒”或让房企长期面临薄利或无利的状态,针对这个问题,贾康指出,在市场发挥正常作用的情况下,企业无利可图的情况基本不存在——房地产市场若有公平竞争的环境,必然会出现优胜劣汰,有出局有生存,那么就是有利可图的。

  但房地产并非只存在市场一条轨道,贾康认为,市场轨之外还存在着一条由政府主导的保障轨道,其具体的供给形式就是公租房和共有产权房。贾康解释道:“这种供给并非按照市场规则做出简单定价,而是政府有意压低价位的产物,以出租或共有产权的方式,让社会成员中的低收阶层和‘收入夹心层’能够较顺利地住有所居。”

  贾康强调,对房地产概念的认知不能片面,需要将商品房市场与政府保障房两条轨道的有效供给结合在一起,这样才有利于“住有所居”和“房住不炒”。

  而对于实现政府保障轨供给的具体方式,贾康肯定了PPP模式的优势。作为PPP这一实现“政府与企业合作”路径的力推者,贾康认为PPP模式较为前沿,摆脱了过去仅仅依赖政府开发的单一模式,转变为在政府规划的指导下调动民间资本力量建设开发,还可以将一片区域“打包开发”。

  对于政府来说,如何处理土地财政与住房建设间的平衡也是一个重要的问题,贾康认为,广义上的土地财政不会消失,土地的批租是在有地可批的情况下,以土地供给支撑不动产的开发。“可以探讨从当前的一次交足的制度变为年租制,在土地开发完成后每年收取地租而不是一次性收租,”贾康说道,“某些区域里可以试点这种收租形式,有利于使开发初始环节的很多压力得到缓解,虽然其适用性还未在中国得到证明,但可以作为一个探讨。”

  贾康特别强调,长远看土地批租的收入对于政府来说远远不够,房地产税的****就是为了使批租收入与税收收入达到机制性平衡互补。他将二者比喻为跷跷板的两端,并认为从长期看来房地产税更具有稳定性。“按照目前的物权法规定,土地使用权在没有特殊原因的情况下,只能展期与续期,而不能再收取一次批租费,在未来土地批完的时候,更能支撑地方政府收入的,将是房地产税。”贾康总结道。
来源:乐居
佳歆地产网
责任编辑:Tina
日期:2019-11-7

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