地王之殇:信达地产的滑铁卢

  文:李克纯

  来源:丽尔摩斯

  近日,随着房企三季度报的披露,一家几乎被遗忘的公司——曾经的一代“地王制造机”信达地产再次进入人们视线。

  这家曾藐视群雄,一度霸气横扫土地市场的房企,今年前三季度其合约销售额和净利润指标均出现下滑,新拿地和新开工数据也近乎腰斩。数据显示,期内实现房地产权益销售合同额仅为159.8亿元,这可是位能从万科、金茂、龙湖口中夺食的主啊,现如今权益销售额竟然还维持在150亿元出头!

地王之殇:信达地产的滑铁卢

  2016年,那是信达地产最高光的一年,也是中国房地产市场最亢奋的一年。地价房价不断突破新高,空气中的荷尔蒙挑衅着每一个身处地产市场的人。那一年时间,信达地产在全国各地高调夺得近10幅地块,其中7幅是“地王”,合计涉及资金超过350亿元。

  要知道,2015年信达地产全年营收仅为81.36亿元,此前在房地产市场一直默默无闻,查无此“信”的状态,何以就“一朝成名天下知”了?很快大家就都知道了,信达地产背靠着中国建设银行、财政部的富爸爸。

  有着家大业大的亲爹撑腰,在土地市场信达可不就所向披靡?按照那时的逻辑,中国信达通过“信达系”旗下各种夹层基金进入房地产领域投资,而信达地产也借此获得母公司“输血”,低成本撬动大项目,以小博大,高杠杆完成“轻资产”扩张。虽然信达地产没有开发地王的经验,但是通过引入合作操盘方,在房价地价一路高涨的情势下,消化地王轻而易举。

  可是身处这场轮盘赌局中,谁也没想到游戏规则改变来的那么快。

  2017年,房地产市场政策调控趋于常态化,国家不断重申“房住不炒”,地王制造者自咽苦果。信达众多“地王”项目,不仅占用了企业大量资金,直接拖慢了信达的周转速度,而且难以再像以前那样利用这类项目来获得高额利润。

  随着国家对房地产金融政策的不断收紧,即便是“亲儿子”信达地产通过各类融资渠道从外部为公司“输血”的机会也越来越少,“母公司”输血监控更是越来越严。“地王后遗症”的困扰在信达身上越来越明显。

  2016年,地王密集出线,如今即便是“亲生”的信达地产也是负累难行,其他“地王”房企的艰难处境更是可想而知。

  “从信达地产的身上我们可以看到‘金融地产’的模式已经走到了尽头,而随着国家对信托的进一步压缩,甚至清零,接下来房企还有很长一段时间艰难的路要走。”接近信达地产的业内人士表示。

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  金融地产之王

  2016年6月1日儿童节,信达地产在上海宝山区顾村,大概花了58亿元,又制造了一宗地王,溢价率逾300%。可是当时,人们已经评论什么贵不贵的,大家只惊呼:又是信达?!

  大概半年时间内,信达已经把“地王旋风”刮进了上海、深圳、合肥、杭州、广州……对信达来说,只有它想不想拿下的,没有拿不下的,在信达出现的地方,人类已经不能阻止信达拿地王了!

  然而回溯到一年之前,2015年6月,在广州天河区广日电梯旧厂土地拍卖会上,当幻灯片上打出了土地竞得者的名字,众人还在面面相觑:信达是谁?

  2015年以前,信达地产还是在地产市场边缘晃荡,没有什么存在感的中庸之辈。公开资料显示,信达地产,脱胎于原中国建设银行所属的房地产开发实体,2009年,借壳“青鸟天桥”上市,中国建设银行分布于各省市的地产开发业务经整合后注入青鸟天桥这个“壳”而成为信达地产。

  由于背后大股东的金融背景,当时有券商首次评级就预言其将成为“未来的一线央企地产股”。但信达地产不走寻常路,上市的前两年,几乎连地都懒得拿,以致股价不温不火。

  不仅懒得拿地,信达自身的发展速度也极其迟缓,彼时,信达地产布局实际以二三线城市为主,虽然土地成本低廉,项目众多,但发展很慢。从2009年上市到2015年,信达曾坐拥80个以上项目,却花费6年时间才将销售规模推至百亿,营业收入不过比上市第1年增加了17%。

  然而,为何刚过百亿的信达地产突然在2015年下半年发力?还在近一年时间内砸下350亿?要知道,这几乎是信达地产2016年169亿总销售额的2两倍多了。

  要知道这个答案,可能就要追溯一下信达地产母公司的前世今生了。

  信达地产的实际控制方为中国信达资产管理股份有限公司,后者是全国四大资产管理公司(也称四大AMC)之一。

  上世纪八十年代,中国经济正处于计划到市场的历史转身,还未市场化的银行承担了一点历史责任。农村经济体制改革土地承包到户,此前由集体承贷的农业贷款全部形成呆滞、呆账;外贸体制改革,外贸企业严重亏损;拨改贷、国有企业改革等等,都使银行背上了沉重的不良贷款包袱。

  到90年代,东南亚金融危机爆发,国内经济受到波及,银行资产进一步恶化。当时我国申请加入WTO,商业银行可能要面对国际银行的竞争,银行负重难行,改革迫在眉睫。为了甩掉国有银行不良资产的包袱,参考国际经验,管理部门决定采取剥离银行不良资产的方式。

  经过反复研究论证,1999年4月,我国第一家资产管理公司—中国信达资产管理公司在北京挂牌成立,接收了中国建设银行的3730亿的不良贷款。

  随后,华融、长城、东方三家资产管理公司相继成立,与其他三大国有商业银行-工商银行、农业银行和中国银行相对应,四家金融资产管理公司合计接收不良贷款达1.4万亿,方式是财政部向每家坏账公司注资100亿元,并担保它们从央行获得6041亿元贷款。

  四大AMC肩负的历史使命是在十年期限内专职处置政策性不良资产。按理说,这4家国有坏账公司应该专心处置坏账,完成国家交给的任务;然而事实并非如此,10年存续期满仅收回了约20%的坏账,但从2004年起却开始积极筹划商业运作,至2010年完成了全面商业化转型,而房地产正是它们商业布局的重点领域。

  如中国华融成立了华融置业、信达旗下有信达地产、长城资产设立国富置业;而东方资产收购上海证大也是其发展独立地产板块的一次尝试。

  看懂了信达地产背后的信达资产,信达资产背后的中国财政部,你就懂了为什么它能在土地市场上挥金如土,频频制造地王。

  那2015年下半年发力这个时间节点又有什么讲究?

  早在2010年,国资委明令16家央企可将房地产作为主业,其余78家必须逐步退出,这就是历史上著名的“退房令”,然而这一“退房令”迟迟未得到执行。2015年12月中央经济工作会议正式提出“促进房地产业兼并重组”,央企之间地产业务将面临大重组。为了在新一轮重组中不被吃掉,信达地产等央企为自身获得继续开展房地产业务增加筹码,不得不疯狂举牌地王,一方面是做大规模,另一方面是获取高价地做高成本,彻底打消那些主业为地产的央企吃掉自己的积极性。看上去,这是很像是一种变相的“毒丸计划”。

  同时,在前一年即2014年,恰好中国信达赴港上市刚刚完成。这一年,信达地产正式确立“金融地产”战略,具体举措包括增加与母公司不良资产管理业务的联动、成立投融资部以及重点运作地产基金。

  中国信达资产配置时需要一类能够承载大量资金投入的行业,在“资产荒”的时代,房地产无疑是最为合适的。2015年起,信达地产如此“疯狂”夺地王,无论最后能否赚到钱,已经完成了母公司中国信达的资产配置需要,某种程度上这比单纯盈利更为重要。

  从这两个层面来说,“金融地产”信达的地王之路走得很成功。

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  增量不增收,负债高企

  对信达来说,凭借央企天然的低成本融资优势,拿到地王很容易。但信达地产鲜有一线城市操盘经验,面临着“地王”难独自开发的局面。

  过去信达地产的项目集中在宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区的二、三线城市,且项目多以中低端产品为主。而“地王”必然是与豪宅挂钩的,所以信达拿地后通常不自己开发,交合作伙伴开发,坐享房价、地价上涨。

  信达的“如意算盘”看起来打得天衣无缝,况且高价拿地,等着地价、房价涨上去这也是房企一贯的套路。

  但赢得了开始,并不一定赢得了结局。随之而来的调控出乎所有开发商意料。特别在一线城市限购、限价、限贷的环境下,一些以改善类豪宅产品的面市更为艰难。

  信达拿下的土地大多为“面粉贵过面包”的高单价、高总价地块,这对公司的运营形成极大挑战。在入市销售后,由于地价偏高,造成项目入市价明显高于周边其他项目及二手房价格,去化进度缓慢。

  短期内看,市场整体价格大幅上涨不大可能,开发出客户认可的高溢价产品也不是它的强项。信达一开始的如意算盘落了空。

  过度地扩张,也使得信达运营现金状况在最近几个年份严重失血。数据显示,从2011年到2015年,该公司经营活动产生的现金流量净额一直为负,分别约为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。

  资金状况长时间“入不敷出”,然而,随着项目的推进,所需的资金也在不断持续投入。

  虽然是家大业大的央企,一旦遇到政策的调整周期,也可能会存在库存积压、资金断裂的风险。而在调控期,信达地产赖以生存的金融融资便利条件监控也越来越严格。

  2017年开始,他房地产巨头继续纷纷跑马圈地,通过直接买、并购、重组、权益合作,各种方式无所不用其极,房地产行业集中度突飞猛进时,风光的“地王”信达却落寞了,如“昙花一现”般再度消失在“地王”市场!

  信达地产2017年年报所示,按权益比例计,信达地产新增储备计容规划建筑面积,仅为52.80万平方米。

  按2017年年报所示,信达地产的净资产收益率,实际只有万科的一半;净利率,比万科低近5个点。企业增收不增利,是业界对这家前几年跻身规模竞争、不惜重资抢滩地王项目的房企的普遍看法。近几年信达地产的销售毛利率一路走低,其2014、2015、2016年第一季度的销售毛利率为35.79%、28.96%、14.40%。不仅如此,在2011年到2014年,信达的扣除非经常性损益后的净利润从4.1亿元上涨到5.6亿元,四年间只增加了1.5亿元,远低于行业平均净利润增速。

  而且在房价走高的大背景下,信达地产2017年的资产负债表,依旧不是很好看,上升至86.01%,当然这个数据比2016年末的85.69%上升的不多,但早突破国企80%的负债率红线。

  2017年百强房企追逐规模扩张,普遍加大杠杆率驱动规模增长,2017年资产负债率均值为78.9%,逼近企业资产负债率红线。信达地产2017年基本没有迈出步子,但受前期疯狂买地,负债率比百强房企们整体倒要高。

  融资少,买地少,销售面积也下滑,还有既有债务成本,多亏了房价高。否则这资产负债表可能会继续上升。信达地产正在为其激进买地承担相应的风险。

  金融地产走不通了,2017年起,这家房企的业务重心似乎也发生了偏移。2017年,信达地产除了存量项目的继续开发运营之外,大部分精力都在搞跟淮矿地产的资产重组了。

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  母公司输血被控,信达掉队

  虽然信达地产停下来激进的步伐,但“地王”的后遗症越来越明显。2018年后,限价、限售等楼市调控政策不断施压,很多“地王”项目面临入市和销售难题。

  而金融手段也愈加严厉,随着楼市调控持续施压,对母公司“输血”的管控会越来越严厉,信达地产的资金渠道受到很大影响。

  盈利和融资双重受困,信达地产的步伐越来越迟缓。为了摆脱“地王”之苦,信达这几年采取了与泰禾、融创、滨江、万科、华侨城等同行企业广泛合作的形式来为自己“解套”。不过,由于部分企业同样陷入了发展困境,导致高溢价的项目获利的前景不那么明朗。

  今年1月、5月和7月,信达地产通过发行公司债共融资49亿,但公司的资金压力始终未能真正缓解。而且,随着国家对房地产金融政策的不断收紧,信达地产通过各类融资渠道从外部为公司“输血”的机会也越来越少。

  6月,信达地产将旗下的广东嘉骏投资置业有限公司、湛江市兰花房地产开发有限公司、湛江市云宇房地产有限公司的全部股权进行转让,这三家公司正是信达此前介入湛江市最大民营企业嘉粤集团破产重组时收购的企业。

  股权出让信息显示,截至2019年4月,这三家公司均处于资不抵债的状况,所有者权益分别为-3.48亿元、-5.85亿元和-1.76亿元。信达于2014年接手后,这些项目进展缓慢。截至2018年末,涉及的6宗地块的待开发面积达到34.9万平方米,与2017年相同。

  有业界人士分析指出,信达地产不以开发运营能力见长,对于地块品质和合作方的依赖较强。一旦遇上品质不佳的项目,独立操盘的难度就比较大。所以,出让项目可看作“止损”的表现。

  在他看来,如果资金状况未能持续改善,不排除信达地产继续卖项目的可能。

  10月29日晚间,信达地产发布三季报。与大中型房企的业绩逆势上涨不同,今年前三季度,信达地产权益销售面积94.08万平方米,权益销售合同额159.8亿元,同比分别下降13.5%和33%。

  公司的经营性现金流、投资性现金流均出现下滑,筹资性现金流继续为负。

  在反映未来发展的指标上,拿地、新开工、竣工指标同样出现下降。有机构人士认为,信达地产很可能在这一轮调整中“掉队”。

  截至今年第三季度,在信达地产并表的5个“地王”中,有两个项目至今未产生销售业绩。另有一个项目因定价偏高,销售相对迟缓。对信达来说,如何处理这两个地王时当务之急。

  2015、2016年正处于楼市的狂热期,随后,全国各地地王频出。与此同时,深圳也接连诞生了多个地王,有的是区域地王,有的打破了全国记录。而这些新晋地王项目就是我们当前熟悉的光明玖龙台、泰禾金尊府、龙华金茂府、泰禾深圳院子等。信达如今虽然深陷“地王”泥淖,但毕竟身后还有母公司保驾,还有淮矿地产重组承担一部分风险,那些民企“地王”要面临的才是真正的龙潭虎穴。

  10月31日,据有关报道,监管层正针对信托采取第二波强监管,本次监管之强绝对罕见!从此前的通道、地产业务,进一步拓宽到保障房、房屋装修等泛地产类融资,全面覆盖,不留死角。

  据南方一家信托高管表示,目前监管的态度是,要在未来,将3万亿地产信托里,规模高达2万亿的银信通道业务压缩至零!

  银行贷款,受制于“四证”限制,约束太多,快不了,公司债、资管、私募等融资渠道几乎又被剿灭殆尽,现在唯一的融资通道信托也要彻底关上大门。

  大潮退去后,哪些“地王”还会搁浅在沙滩上?

来源:乐居
佳歆地产网
责任编辑:Tina
日期:2019-11-7