本文作者雪球用户南山之路

  银行与地产几乎是现在A股最低估的板块。银行我已经聊过很多了,今天说一下地产。

  主要从调控政策,行业宏观情况,万科、保利、新城控股、招商蛇口等主要地产企业销售情况,房地产行业估值情况,地产的经济地位等 5 个方面来分析。

 一、调控政策目的是打压而不是打死房地产行业

  说到房地产,绝对绕不开目前正在进行的房地产调控政策,下面我们先回顾一下调控本轮房地产调控的主要政策:

  1、2017 年以来,调控政策进一步升级,限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策持续加码。2017 年超过 60 个城市(含县)****了限购、限售等政策。

  一线城市调控力度空前,如北京非京籍纳税年限由5年调整为连续 60 个月,同时将商住纳入限购范围,将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求,购买非普通自住房不低于 80%。

  2、2017 年 4 月,银监会****意见,分类实施房地产信贷调控,严厉打击“首付贷”行为,严禁资金违规进入房地产领域。

  2017 年 4 月 1 日,住建部、国土资源部联合发文强调要强化住宅用地供应“五类”调控目标管理,保证住宅用地供应平稳有序。

  各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。(这也是首次提出房地产的长效机制)

  3、在融资渠道方面,严厉管控银行向房地产企业贷款,并提高购房者银行按揭利率。

  本轮房地产调控是我国地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控,截至2019年底已持续 40 个月,原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。

  但我认为,国家宏观调控的目的,绝不是为了打死房地产,而只是为了暂时的打压。

  我们可以发现各种宏观调控的政策,会大幅增加房地产企业的成本,同时也会增加购房者购房的成本,这就对供给和需求两端都进行了有力的抑制。

  如果逐步放开调控政策会如何?被压制的需求极有可能再度进入市场形成购买力,虽说短期内也不太可能放松。

  历史上每次房地产调控的结果都是,放开之后房地产就会再次爆发。

  我觉得这一次肯定不会像以前反弹的那么恐怖,毕竟房地产的价格已经来到了很高很高的位置,16、17 年,全国主要一二线城市的房价普遍涨了快 200%!直接透支掉了至少 5 年的涨幅。

  但是对房地产过于悲观绝对不合理,接下来的行业宏观情况将具体讨论这一点。

  二、行业销售额、库存情况不悲观,城镇化率仍在提高

  1、商品房销售情况

  首先看一下商品房销售面积与销售额的情况:尽管 2017 年下半年开始,商品房销售面积与销售额增速呈下降趋势,但是依然保持了微幅增长。

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  下面这张数字图表则更加清晰。2014 年全国商品房销售面积出现同比下降后,2015 年在刺激政策下商品房销售面积很快触底反弹,一直到 2018 年都维持了小幅增长。

  2019 年 1—9 月,商品房销售面积 119179 万平方米,同比下降0.1%,,商品房销售额 111491 亿,同比增长 7.1%,显示房价实际上还在上涨。

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  2、商品房库存情况

  2019 年 8 月,全国商品房库存为 4.52 亿平米,处于历史低位。从商品房的库存情况来看,则更加不值得过于悲观。

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  3、城镇化率仍在缓步提升之中

  我国的城镇化还没有结束,也就是说房地产的白银时代很可能还有一个尾巴。

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  对比几个发达国家的城镇化率情况,中国依然还有至少 10 个百分点的空间。

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之所以说是 10 个百分点,是考虑到我国实际上的城镇化率可能比统计的数据 59.53% 要高出不少,毕竟不少外出打工的农民工事实上绝大部分时间都工作生活在城市,却不会被计入城镇人口。

 三、万科、保利、新城控股、招商蛇口销售情况

  说实话,对统计局的房地产统计数据,跟许多人一样,我也并不是那么相信。接下来我们用几家典型房企的销售情况做个印证,顺便也追踪分析一下他们的销售情况。

  1、万科销售情况

  2017 年前的数据不必多看了,需要关注的是 2018 年,万科销售金额依然同比增长 14.52%;2019 年 1-9 月,万科销售金额同比增长 10.2%,相比 2016-2017 年的销售增速自然是大幅下降了,但是显然没那么悲观。

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  2、保利销售情况

  保利地产 2018 年销售金额同比依然大幅增长 30.88%,2019 年 1-9 月销售金额增速回落至 10.2%,但依然维持着 2 位数的增长。

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  3、新城控股销售情况

  新城控股 2018 年销售金额同比暴增 75%,2019 年 1-9 月依然同比增长达到 23.89%,这是在新城老王 7 月份因刑事案件被捕后取得的成绩;

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  出事前的1-6月销售金额 1224.18 亿,同比增长 28.44%,累计销售面积 1049.52 万平方米,同比增长 35.50%。

  4、招商蛇口销售情况

  招商蛇口 2018 年销售金额同比大幅增长 51.3%,2019 年 1-9 月同比增长依然达到 39.4%,这个销售表现很显然与股价走势不相符合。

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  5、龙头房企强者恒强

  相信细心的朋友已经发现了,我列举的 4 家龙头房企历年的销售收入是大幅高于全国商品房销售增速的,这说明房地产企业强者恒强的姿态是非常明显的。

  下面的数据看起来更加直观,2014-2018 年,房地产企业CR3、CR5、CR10、CR100 销售面积份额每年都有显著的攀升。

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  小结一下:万科、保利、新城控股、招商蛇口 4 家房地产企业的销售情况证实,2018 年乃至 2019 年,房地产的销售情况依然稳健,甚至还有小幅增长。

  但是,房地产行业也存在着非常明显的马太效应,龙头房企销售增速明显快于全行业,同时中小房企的生存也相对艰难。

 四、房地产板块估值来到了历史最低区域

  房地产板块到底有多低估,先看一下万科、保利、新城、招商蛇口与房地产全行业的估值情况,简直是一目了然:

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  股价表现上,房地产板块今年以来涨幅仅 12.5%,低于上证指数 17.45%,更远低于深证 33.1%的涨幅。

  这里重点说一下万科,今年以来股价涨幅仅 15.8%,相对来说是整个板块最弱势的个股之一。安邦和钜盛华、前海人寿三家在三季度共计减持 3.61 亿股是压制股价最重要的因素之一。

  截至三季度末,钜盛华持股比例依然有 7.08%,安邦保险持股比例 4.29%,前海人寿持股比例 2.86%。后期他们还会减持,会给万科股价带来一定压力,不过这正好是投资者低价买入的机会。

  再看一看A股主流的 10 家房地产企业,市盈率普遍在 5-7 倍左右,市净率仅 1-1.8 倍之间。这个估值不必多说,很显然是非常便宜的。

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  对于房企而言,高负债率是压制其估值的重要因素,从下图可以看出,房企的净负债率依然维持在 101.9% 的高水准,不过好的一方面是过去几年来房企净负债率有小幅的下降。

  同时有息负债也有非常明显的降低,是比较值得欣慰的数据。

注:净负债率=总负债/净资产注:净负债率=总负债/净资产

  五、房地产是世界主要国家和经济体的支柱产业

  尽管国内民众对房地产经济深恶痛绝,但事实上房地产行业依然是世界上主要国家和经济体的支柱产业。

  对于这句话,其实不必质疑,毕竟全球经济历史上的金融危机,10 次至少有 9 次是由房地产市场引发的。如果不是房地产在经济中占据了过大的份额,房地产危机带来的冲击不可能这么大。

  这也是即使实体经济依然低迷,但政府还是选择继续强力调控的主要原因。

  与美国、日本、韩国对比后,会发现我国房地产业增加值占GDP比重相对较低,但近几年来增长也非常快。

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  结合现在我国不到 60% 的城镇化率,可以得出一个结论:房地产行业的天花板应该还没有完全到,虽然可能已经比较接近了。

  最后总结一下:

  房地产的调控政策绝不是为了打死地产行业,只是暂时的打压,而这种打压使得全国房地产销售出现了明显的增速下滑,但房地产龙头企业却凭借资金和规模优势,实现了高于行业平均增速的成长。

  由于房地产调控政策和房价高企的因素,市场对房地产板块十分的悲观,因此给出了极低的估值。

  但是,主流房地产企业的销售情况显示,人们过度的悲观完全是不必要的。

  结合房地产未来依然会是支柱产业,以及我国城镇化率还存在空间的情况,对房地产行业过于悲观更加不合时宜。

  事实上,我个人也不喜欢高房价,因为这对当今的年轻人压榨过狠了,同时也不认为房价有持续大幅上涨的可能,但大幅的下跌基础其实也不存在。

  但是市场却几乎给出了破产价,我觉得并不合理,并且这种机会我们也应该把握住。

来源:乐居
佳歆地产网
责任编辑:Tina
日期:2019-11-5