龙湖“迟到了”的上海养老

 观点地产网 进入到十月底,深秋已至。此时上海的秋意已非常浓郁,一片片银杏、枫叶散落在这座城市的街角。

  提到上海闵行区的马桥镇,可能第一时间想到就是马桥豆腐干和旗忠网球赛,两者分别代表了历史与现代气息,在这个新老上海文化交融的地域,旧城区的寂静与新城区的崛起使这座城古老而不衰老。

  龙湖的椿山万树系列(Ever spring)第二座养老项目——上海闵行颐年公寓便坐落于此,它的标志意义不少:龙湖首次进军一线城市养老市场项目,更是其正式布局上海养老市场的第一个项目。此前龙湖第一个养老项目已于去年在重庆开业。

  据了解,上述项目于10月31日正式对外开放公寓的社区共享会客厅及居住样板间。作为椿山万树养老系列的第二个项目,相比于其他早些年就已在上海布局养老项目的房企,龙湖似乎有些“迟到了”。

  26岁的龙湖,即将走向而立之年。随着养老市场面临的挑战愈发激烈,养老业务会是它的新起点吗?

  Ever spring

  “我们都在摸着石头过河——踩稳一步,再迈一步。”这句耳熟能详的话,用来形容龙湖的养老业务目前的现状一点都不为过。

  据此前上海市民政局提及的数据显示,截至2018年底,上海市户籍老年人口已达503.28万,占户籍总人口的34.4%,80岁及以上户籍高龄老年人口为81.67万,占户籍老年人口的16.2%。

  上海银发一族的比例已然超过三分之一,作为我国内地最早进入人口老龄化且老龄化程度最深的城市,上海的养老市场确实受到各方资本和开发商的青睐。

  然而早在龙湖布局上海养老之前,万科、复星、保利等已经深耕数年,养老的产品及对市场布局的成熟度都渐渐成型。面对险资、国企、地产等进入上海的养老行业,龙湖也尝试在上海的养老市场上分得一杯羹。

  龙湖椿山万树(Ever spring)系列第二个项目——上海闵行颐年公寓位于上海闵行区龙湖马桥天琅项目,连通着多个经济板块,其中包括徐汇南板块、闵行经济技术开发区及紫竹高新区。

  据悉,马桥天琅项目在2016年取得,是龙湖集合持有商业、商务办公、生活配套为一体的城市综合体。这可能是龙湖在上海布局养老的一大特色之一:综合商业社区中“自然生长”出来的长者公寓。

  从上海闵行颐年公寓走出来,映入眼帘的便是龙湖的商业地产品牌“星悦荟”,建筑面积4.5万平米。此外,颐年公寓还与龙湖长租冠寓融合,使上海闽行颐年公寓聚合了多种服务资源和多元化的客群。

  事实上,龙湖去年11月开业的重庆新壹城颐年公寓,其在布局上就利用了资源整合这一惯用手段,彼时的养老公寓同样是联合冠寓,两者共处同一楼宇也为龙湖的养老产业提供空间优势,使得年老与年轻群体之间产生互动效果。

  龙湖方面也表示,老龄产业黄金期将至,打造可复制、可推广的“大城养老”模式可以顺应当地政策和市场需求。同时,混业经营战略或将成为中国老龄产业发展的主流模式。

  资料显示,上海闵行颐年公寓总建筑面积约1.4万平方米,预计提供逾200张床位,项目临近高速、地铁和公交,交通便利,同时附近具备医疗资源。据龙湖方面介绍,龙湖有自己的医生护理团队,护士也是从医院聘任的。

  龙湖的养老业务目前还处于规模化增长初期,除了上海、重庆外,龙湖布局的城市还有北京及成都。

  据悉,于去年9月11日,龙湖的养老品牌椿山万树便与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议。据介绍,椿山万树拟将分成三个阶段推进养老业务,具体包括地产孵化期、规模化增长期和数据力再生期等。

  一位熟悉龙湖的内部人士向观点地产新媒体表示,成都及北京项目可能明年会开业,但具体时间节点还没定,其他城市也在不断看项目,也有项目选址的指标在。

  除了项目落地,龙湖在资本上还做了进一步努力。于2017年10月5日,龙湖联合清科资管担任GP,设立总规模拟定人民币100亿元的“清科集团-龙湖集团产业基金”,首期基金规模5亿元,将重点对教育、医疗健康、文化娱乐、消费升级、智能家居等领域的成长期企业进行股权投资。

  “迟到”的龙湖

  如果说龙湖在过去几年的发展和业绩都被业内认为是“三好学生”,那在养老业务方面,龙湖或许是个“迟到”的学生。

  龙湖开始决定做养老业务,已是2017年底,通过2018年11月在重庆新壹城颐年公寓的开业,龙湖正式宣布进军养老产业,然而早在七年前甚至更早之前,开发商已开始纷纷“试水”或长线布局养老业务。

  据国家统计局数据,截至2018年年末,全国60周岁及以上人口为24949万,占比17.9%,人口和政策的红利吸引着各路资本跨入养老这片蓝海。

  观点地产新媒体了解,2012年是开发商养老业务喷泉式爆发式增长的一年,该年万科、远洋、保利、复星、绿城等纷纷设立各区域子公司,甚至有的房企还将这一业务作为集团的发展战略。在这之后,养老企业的数量进入高速增长期。

  截至2014年,包括上述房企在内全国已有超过80家房企进入养老地产领域。天眼查数据显示,目前我国养老企业已近5万家,2016年及2017年的增速仍保持在50%以上。

  尽管资本和企业瞄准养老产业,吸引很多热钱的涌入,但其最为窘迫的一点是盈利难题,因此也被市场称为“烧钱”的多元化业务。在2017年3月的万科业绩会上,郁亮就曾公开表示,目前万科在全国的养老项目都没有赚钱。

  养老业务由于前期需要企业投入大量资金、专业照护人员以及投资回报周期长,加之养老项目的客户群在支付端上尚未成熟,这些都成为企业发展路上的绊脚石。

  事实上,龙湖在上海的发展已有12年之久。于2007年进入上海后,龙湖成立了龙湖集团沪苏公司,除了四大主航道业务以外,还布局了不少创新业务。对龙湖来说,上海市场并不陌生,在一定程度上已形成品牌效应。

  提及运营模式及盈利增长点,熟悉龙湖的相关人士向观点地产新媒体介绍道:“上海养老项目是多个运营模式同步进行的,包括喘息服务、长租、会员制等运营模式,目前已开业的重庆项目盈利情况还无法得知,但龙湖还是以提升专业服务能力为核心,这是目前的目标。”

  跨入千亿门槛、持有物业规模突破两百万平方米后,龙湖开始探索更多的创新业态,其中包括养老、联合办公、酒店、产业等,走向跨界转型之路。

  于2018年,“龙湖地产有限公司”更名为“龙湖集团控股有限公司”,更名后的龙湖集团将以地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四大主航道业务协同发展。

  然而,在龙湖看来,养老业务仅能算作其重要的创新业务,目前仍是在尝试和布局阶段。

  上述人士认为,养老业务不能算作龙湖的第五航道,同时也不会归入到上述四个航道业务范畴。龙湖做空间还是有优势的,未来养老服务需求大的话,有可能会成为第五航道。“龙湖做创新业务比较多,现在也处于跨界转型中。”