|
| 房产加盟|上海房产加盟—上海佳歆房地产投资顾问有限公司 - 政策法规详细介绍 |
|
土改风接棒自贸热 或致多家上市公司资产价值重-----佳歆房产信息网
近日，有关土地制度改革的预期空前强烈。国土部传出对农村集体土地所有权确权抽查的消息，似乎在为制度破局做准备。三中全会即将召开，土地制度改革成为外界关注的焦点。受此影响，近期土改概念股受到资金追捧，拥有一定农地储备的公司被机构一致看好。不少业内人士预期，11月之后，土地制度改革可能取得新进展。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受中国证券报记者采访时表示，由于当前法律障碍尚未完全破除，加之各地阻力较大，土地制度改革的进展可能低于外界预期。各项土地改革试点城市可能率先扩围，然后带动土地改革取得制度突破。另据中国证券报记者独家获悉，农村集体土地所有权确权工作有望在11月前完成，从而有助于土地制度改革的推进。
政策短期难有实质突破
今年年初的国土部会议上，曾对土地管理制度改革做出具体部署。今年的任务包括，研究出台集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。
在十八届三中全会即将召开之际，土地制度改革的预期空前强烈，资本市场率先有所反映。但推进了多时的土地制度改革，能否在短期内破局还是未知数。
中国证券报：当前外界对土地改革预期强烈，认为三中全会之后，土地改革可能在制度上破局。但目前来看，政府部门主动披露的消息比较少，且法律障碍似乎尚未破除。如何看待土地制度改革的预期？市场对这项制度的预期是否过于强烈？
邹晓云：由于城市化、经济转型等在土地方面遇到很多瓶颈，随着社会各界对经济领域改革的预期更加强烈，土地改革自然成为猜想的对象之一。实际上，当前有关土地制度改革的尝试，如农村集体用地流转试点、宅基地流转试点、建设用地增减挂钩、土地集约节约利用等，仍然在现有的《土地管理法》框架范围内。但大家所期待的“具有突破性”的土地改革，目前尚未见到明确的信息。我想，土地改革涉及利益调整，在法律框架重新构架完成之前，难有实质性的突破。
但即便如此，外界仍可对土地领域的改革尝试抱有期待。如当前很多领域的试点，都有进一步扩围的可能。其中，农村集体建设用地的流转，已经试点了很长时间，一些地区已比较成熟，未来可能存在扩围可能。
中国证券报：当前国土部正在加快推进农地确权工作，其中，农村集体用地所有权确权可能在今年内全部完成。这是否意味着土地制度的改革也将加快？
邹晓云：农地等地发证确实是未来各项制度改革的一项基础性工作，但对下一步改革的促进作用，还有待进一步的观察。农村土地确权工作包括农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权确权三个部分。总体上看，这次农村集体土地登记发证是在原有的集体产权状态下将土地产权明确，登记和发证的对象是农民集体，不改变原有集体所有权性质及产权结构，主要是引进了现代管理方式，可以提高管理效率。当然，对未来农村产权改革会有一个非常好的基础性作用。
地方政府掣肘土地改革
《土地管理法》的修订工作已经启动多年，近期有消息称，全国人大常委会正在审议《土地管理法》修订草案，或允许集体土地不经过转为国有土地就可以直接入市交易。但政府部门甚少针对上述法律的修改进行披露，多数业内人士认为，作为土地制度改革的最大障碍之一，如该法律的部分条款能够有所突破，将大大推进土地制度改革。
中国证券报：土地制度改革一直是外界呼吁的改革重点，但这么多年一直很难有实质性突破，其难点在哪儿？
邹晓云：外界对土地制度改革的预期，无非在于破除城乡土地的二元结构，让农村集体土地能够平等地进入市场，既可以改善当前的土地市场状况，配合城市化转型、经济发展转型的需要，又可以让农民更多享受到土地作为一种权益带来的收益，共享发展带来的好处。
我认为问题的症结在于土地征用制度。其实，现在农村集体土地所有权和国有土地所有权，两权都是所有权，在字面上或者是表面上是平等的，是可以一样流动的。但是，由于农村集体土地要转变为国有土地之后才能成为城市的建设用地进入市场，这其中必须经过一道征收程序。这道征收程序成为了破除城乡土地的二元结构的一道门槛，集体土地流动就成为了不可能。
征地制度在上一届政府就被要求改革，当时最主要的方案是缩小征地范围，限定在公共目的上，但是并没有取得实质性进展。最有可能的阻力来自于地方政府。主要原因是现行的征收制度已经成为了地方政府财政收入的重要来源，同时，更重要的是，地方政府可以借助征地过程中的主动权，来自主安排和配置土地。特别是通过较低的成本，来满足地方政府的基本用地需求，比如基础设施建设用地、保障房建设用地等等。作为土地收储和供应方的地方政府，显然不愿意改变现有的制度。
中国证券报：如果破除了法律障碍，是否会有助于这一改革的加快？
邹晓云：《土地管理法》和其他法律条文中，有关征地制度的条款比较多。但现实的问题是，一项法律的修订，不仅要经过多个部门的讨论和会签，同时还要接受全国人大的审议，按照正常的做法，还需要向全社会公开征求意见。在这个过程中，涉及到的程序繁杂，利益群体较多，阻力可想而知。
试点先行带动制度破局
照多数业内人士的看法，由于阻力重重，试点先行恐将是土地制度改革的主要切入点。借助试点的扩围，相关的制度有可能取得渐进式突破。
中国证券报记者从权威人士处获悉，11月之后，宅基地制度改革试点和农村集体建设土地流转试点范围都有可能扩大。其中，先行地区的经验可能作为制度改革的重要样本。
试点先行带动制度破局
中国证券报：在城镇化进程推进和经济结构调整的关键阶段，土地制度的改革有多重要？
邹晓云：事实上，土地问题已经成为很多地方推进城镇化的核心问题。一方面，由于政府部门是土地征收的主体，作为弱势一方的农民又缺乏足够的法律保障，导致很多中小城市在土地征收过程中，存在损害农民利益的现象，并引发不少社会问题。另一方面，一些大城市由于农村集体用地和城镇建设用地的流动不畅，出现城镇建设用地不足，现有集体建设用地低效利用的情况，并进而催生出计划外违规用地和“小产权房”问题。在这个过程中，土地制度的改革急需推进。
中国证券报：既然存在现实的障碍，土地制度改革有没有合适的路径？
邹晓云：从当前的情况来看，合理的路径应该还是试点先行。通过试点范围的扩大和试点地区的经验总结，来逐步推进制度的改革。但是，试点应该是具有突破性质和意义的试点，现在的试点大部分仍然在现行法律框架内进行，侧重在技术层面。既然是试点就应该有所突破，只有这样才能促进相关法律的修订。
中国证券报：如果实现城镇用地和农村用地同权同价和自由流转，是否意味着“小产权房”的合法化？对于地方政府在征地过程中损失的收入，该如何弥补？
邹晓云：即使实现城镇用地和农村用地同权同价和自由流转，“小产权房”也应该公平付出代价。比如小产权房可以通过补办相关的手续和补交“土地用途变更税”的方式，实现合法化。这个“土地用途变更税”是我提出的，在将来的征收制度改革中可以考虑。其大致意思是，将来如果缩小征收范围之后，土地供应会分为两条线，一是使用国有土地，使用者缴纳土地出让金，这没有问题；二是使用集体建设用地，由供地方向政府缴纳一笔税收。这样既对于使用国有土地使用者更加公平一些，也有利于平衡市场，同时可以弥补减少征地后带来的政府土地收入减少，保证地方政府的收益。这种方式一些发达国家已经采用。
“土改风”接棒“自贸热”介入需辨明风向
进入9月，市场突然刮起了“土改风”。昨日海南橡胶、辉隆股份、上实发展、罗顿发展等10只土改概念股集体涨停。随着市场对土地改革的预期升温，土地流转概念成为资金关注的新热点。分析人士认为，三中全会召开时间确定，高层继续大力推进改革的预期强烈，预计土改概念的炒作会持续发酵和扩散。
接替自贸区成新热点
在刚刚过去的8月，上海自贸区概念股无疑是沪深两市的最大热点。昨日上海自贸区概念指数上涨0.50%，涨幅较前几个交易日明显收窄，之前跟风炒作的港口股和物流股也大幅回调，但另一股力量“土地流转概念股”却随即跟上，成为市场的新亮点。
有消息称，日前一份关于农村土改进程的重要文件已经下发至河北、辽宁、吉林等18个省市，按照文件要求，被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转，原则是不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规，流转土地不得用于商品住宅建设。在这一消息的刺激下，“土地流转概念股”迅速走强，昨日海南橡胶、辉隆股份等10只土改概念股集体涨停，其中北大荒、辉隆股份和亚盛集团更是连续两个交易日涨停，且成交量明显放大，显示场内资金对该概念的热捧。
业内人士估计，全国13亿亩可承包土地的流转价值总量在50万亿至80万亿元之间，土地流转将给中国8亿农民人均增加6万至10万元的资产总量，并引导银行信贷资金流向农业，促进消费增长、农业发展及加速农民市民化的进程。这意味着土地流转改革一旦完成，将为中国经济带来巨大的发展空间。
土改概念呈扩散之势
今年以来，A股市场的结构性行情此起彼伏。上半年在“调结构，促转型”的政策引导下，新兴产业受到资金的热捧，并直接催生了创业板的单边牛市行情。而下半年，在“促改革”的政策环境下，上海自贸区概念拉动区域板块强势上攻。考虑到11月三中全会将召开，市场将迎来改革憧憬期，土改概念可能成为主题投资的又一主线。
业内人士认为，从历史经验来看，自改革开放以来，我国经历了两次具有标志意义的土改，第一次以上世纪八十年代初的家庭联产承包责任制为代表，解放了农村生产力；第二次以1987年深圳开启的土地拍卖制度为代表，推动了城镇化的发展。而本次的新土改很可能发生在三中全会改革政策的窗口期。有市场人士指出，可能出台的土地流转改革或许是高层为新兴城镇化改革所做的重要准备。一方面通过土地改革，可以实现集体土地的流转，将产生土地增值收益和相关流转税费收入，为城镇化提供资金来源；另一方面，只有通过宅基地的流转，让农村人口获取土地增值收益，才能提高农村人口的购买力，使得农村人口可以进城，农民变市民。从这个角度看，在未来城镇化发展的要求下，土地改革可能进一步深化，而土改概念股的发酵时间也可能被拉长。
从市场表现来看，虽然土地流转概念刚刚兴起，但却呈现快速扩散的态势。昨日，有消息称，海南省研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，有望率先破题，拥有一定土地储备的海南本地股迅速受到资金的关注。未来随着各地集体建设用地管理办法的公布，土地流转概念有望呈现多点开花、迅速扩散的格局。
但从土改概念上市公司发布的上半年业绩报告看，该板块的整体业绩并不乐观，其中拥有大量土地资源的罗顿发展净利润同比下降了876.87%，北大荒净利润同比下降了83.49%，未来公司业绩能否出现好转并不确定。投资者在参与土改概念炒作时仍需谨慎。
土改或致多家上市公司资产重估
日前，有关土地管理制度改革的消息再度引发A股市场高度关注。有机构分析人士表示，上海自贸区的设立，已展示了政府改革的信心和决心。作为新型城镇化建设的重要突破口，土地改革有望在三中全会前后提速，制度红利值得期待。
业内人士认为，新一轮土地改革的核心是打破土地二元结构限制，进一步推进农村土地改革。短期来看土地资源较多的企业有望迎来资产重估机会；而随着农地流转规模扩大，农业服务、城镇化建设及绿色环保产业等都可能受益。
土地资源价值重估
业内人士认为，在城镇化的推动下若土改制度出现突破，短期来看三类拥有土地资源的企业有望迎来新一轮资产重估。
一是受益集体用地流转放宽，拥有农地、林地储备的企业。据了解，亚盛集团现有授权经营的土地面积342万亩，其中耕地面积47.5万亩，宜农未开垦土地近48万亩，牧场面积185万亩。业内推测，未来集团所属的6个农场总计315万亩土地（其中耕地36万亩）注入上市公司的概率较大。
罗牛山合计持有土地1.1万亩，其中，农业用地9615.11亩，商住用地666.46亩，其他建设用地（工业用地、市场用地、教育用地等）732.91亩；海南橡胶承包使用农垦集团国有土地总面积为351.55万亩，大股东海南农垦规划土地总面积1280万亩；北大荒也拥有1043万亩耕地和200万亩可垦荒地。
二是拥有大量城镇土地储备，未来土地存在农转商用的可能。其中，罗顿发展拥有位于海南省琼海市博鳌水城大灵湖规划区万泉河侧的土地1800亩；申达股份和中华企业分别在上海拥有土地近2000亩和4500余亩农用地；亚通股份拥有崇明岛土地2520亩。
三是受益存量城市建设用地优化，自有工业用地转为商业用地的工业企业，如凤竹纺织、新野纺织、华天科技、爱仕达等。
机构报告显示，凤竹纺织所在的凤竹片区纳入梅岭组团改建范围，搬迁厂区面积140亩；珠江啤酒尚有400亩左右的“三旧”改造厂区；珠江钢琴用地面积为9816.15平方米的地块已被纳入广州市政府土地储备计划，将规划建设成为商业金融用地和街头绿地。
延伸产业暗藏机会
申银万国分析师认为，从中长期来看，随着农地流转规模扩大，农业集约化和现代化程度有望提高，农业服务流通企业、农业机械产业链以及农田水利建设企业有望受益。农业现代化对农业配套相关产业需求加大，隆平高科、登海种业等公司或将受益。
随着土地改革的持续推进，农民转变为市民，新型城镇化建设顺利开展，消费品、天然气、环保、电子信息等行业也将明显受益。其中，海信电器、长安汽车、索菲亚等公司伴随着城镇化水平提升有望获得业绩支撑，家电、汽车、家具等行业销量提速值得期待。随着消费习惯的改变升级，燃气、服装、传媒、日化等行业销售可望出现上升。
另外，土地改革使得城市建设更加趋于绿色，看好节能环保细分领域中的城市绿化生态修复、水务、脱硝和建筑节能。涉及的上市公司如铁汉生态、广田股份、碧水源等值得关注。
同时，智慧城市也成为延伸发展的一大领域。分析人士指出，城镇化提速必然带动城市信息化建设的加速，高效率低能耗是大势所趋，因此智能交通、节建筑、电子商务、医疗信息化等都将获得快速发展。
来源：证券日报
佳歆地产网
责任编辑：石头
日期：2013-9-4
|
|
