11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实习总书记在中央金融工作会议上的重要讲话精神和会议部署，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。

据媒体报道，会上提出了“三个不低于”，即行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。此外，会议还提出拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。

华泰研究认为，三部委会议对于非国企融资的明确支持精准有力，延续了去年以来针对优质房企融资支持的精神，结合昨日“监管机构正在起草一份中资房地产商‘白名单’”的市场消息，从更深层面来看，“三个不低于”还有以下三层隐含意义。

落点针对性：首次提出针对非国有房企的贷款支持

首先，“三个不低于”中要求对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速，是首次提出针对非国有房企的贷款支持。

根据华泰证券的数据追踪，1-3Q2023房地产境内债发行规模同比-8%，净偿还128亿元；其中，国央企占到境内债发行规模的 91%，较 2020去年上升33pct，实现净融资975亿元，而广义民企（包括民营、外资、公众、集体企业等）则净偿还1103亿元。

华泰证券认为，此次明确提出对非国有房企的对公贷款和个人按揭贷款要一视同仁，从量化指标角度避免贷款过分倾斜，且提出拟修改相关贷款办法，这些举措有助于针对性增强对非国有房企的信用支持，未来需要关注实际银行落地进展。 

名单或扩容：非国有房企受益

据媒体昨日（22日）消息，监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”，可能涵盖50家规模房企，国有和民营房企会被列入其中，包括新城、万科和龙湖等。

去年以来，政府频频出台房企融资支持性措施，覆盖信贷、债券、股权三方面企业融资的支持政策“三支箭”持续落地，针对优质房企的金融支持名单不断扩大，提振供给端信心。

华泰研究统计发现，今年以来已经有合计13家民企受益于“第二支箭”。随着白名单可能进一步扩大至50家，华泰研究认为将会有更多非国有房企受益。

具体而言，华泰研究看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

发声高规格：自上而下全面支持

10月末召开的中央金融工作会议是中国金融领域最高规格的会议，对金融部门发展具有重要的指导意义。

从宏观层面来说，华泰证券认为，此次金融机构座谈会的发声也是对10月底召开的中央金融工作会议的相应和落实，彰显了自上而下更大的支持力度。

从政策发力点可以发现，2022H2以来，供给端风险是影响市场信心修复的一个因素，因此持续精准的融资支持有望改善市场情绪。

不过，华泰证券指出，销售的企稳才是恢复企业造血能力以及行业进入健康良性循环的关键。

报告数据显示，市场企稳仍需一段时间。23年11月1-17日，60城新房累计成交面积同比-22%，环比+14%；26城二手房累计成交面积同比+10%，环比+45%；23年1 月1日-11月17日，60城新房累 计成交面积同比-12%；26城二手房累计成交面积同比+25%。贝壳领先指标方面，二手房KMI指数31.7（11月 17日），为2020年来14%分位。

因此，华泰证券认为在政策发力的背景下，仍需关注基本面恢复。接下来地产政策优化的持续落实，对供给端和需求端来说是均利好：

“我们期待地产政策优化的持续落实，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民房价预期和购房需求。”

“未来随着融资端和需求端双双改善，非国有房企有望逐步恢复正常。 ”

本文主要观点来自华泰研究陈慎、刘璐等于11月21日发布的报告《“三个不低于”隐含的意义》，华尔街见闻有所删减。