春节后上班没多久，张洁(化名)的公司就开始搬家了，公司原来在上海小陆家嘴某栋甲级写字楼里租用200平方米办公室，现在搬到了虹桥商务区，“新公司面积更大，租金也便宜。”张洁透露，公司在小陆家嘴租了将近10年了，但考虑每年的租金差达到30%，老板选择搬迁。

　　在上海各区域核心商圈的发展变迁中，写字楼租金也随之变动。仲量联行的一份报告显示，2016年第四季度，浦东浦西甲级写字楼的租金环比全线下跌。

　　从2016年四季度上海中央商务区甲级写字楼的租金与空置率数据可见，浦西中央商务区空置率环比上升1.5%达到9.1%，浦东中央商务区空置率环比上升1.4%达到7.9%。由于四季度有大量新增供应入市，非中央商务区空置率上升2.2%达到18.1%;浦西租金9.6元/平方米/天，延续环比下跌1.5%，空置率9.1%，上升1.5%。

　　仲量联行上海研究部董事姚耀指出，由于供应量变化，上海核心商务区甲级写字楼将会在2017年进入调整期，到2018年，随着供应量下调与需求回升，租金水平会慢慢恢复。“目前的租金下跌是金融危机以后首次出现，但并不能说结构性下调。上海的办公市场在2010年开始复苏，过去几年基本平稳向上，尤其是浦东地区的租金涨幅显著。”姚耀说，2017年将会出现上海中央商务区甲级写字楼供应的历史最高峰，但从中长期来看，新增供应将在2018年以后开始显著下降，届时甲级写字楼的租金也有望重新进入上升通道。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析，甲级写字楼租金下跌更甚于产业本身的需求不足。比如虹桥商务区租金稍低，租金差会导致企业办公场地搬迁。

　　值得一提的是，在中环区域的甲级写字楼经过大宗交易、重新包装后，租金反而有上升趋势。一名竹园商圈的业主对21世纪经济报道记者透露，中央商务区的写字楼租金下跌是现实，目前小陆家嘴部分写字楼租金在下跌，未来会否波及竹园商圈不得而知，但自己也正在思考应对。“供应量增加与去年P2P公司的退租潮，是空置率下滑的直接因素，大部分业主只有降低租金来应对”。

　　原因：供应高峰年市场调整

　　多名业内人士指出，甲级写字楼租金下滑的主要原因是供应量增加与市场需求不变。一名从事甲级写字楼投资的基金管理人认为，商办用地入市与开发商投资商办物业的节奏都出现问题，才会导致市场进入调整期。在做尽职调查时他发现，最近一年是小陆家嘴与竹园商圈集中供应年，2019年之后，供应又会快速下滑。但从未来5年来看，上海甲级写字楼市场仍有上升空间。

　　从戴德梁行研究部的数据可见，上海核心商圈【包括大陆家嘴、黄浦、静安、长宁、徐汇(内环内)】的甲级写字楼供应为：2017年74.7万平方米、2016年67.97万平方米、2018年37.79万平方米、2019年15.5万平方米。

　　其中小陆家嘴商圈的供应量变化最为明显，但规律略有不同：2016年24.8万平方米，2017年24.25万平方米，2018年急剧下跌到6.6万平方米，2019年又上升到10万平方米。

　　戴德梁行研究部统计数据显示，2016年第四季度上海全市甲级写字楼租金继续小幅下跌，环比下降0.42%。其中跌幅较大区域为核心商圈(环比下降0.89%)，新兴商圈的平均租金则保持平稳上升(环比上涨1.14%)。

　　四季度全市各大核心商圈租金都有不同幅度的调整，跌幅分别为：陆家嘴(-1.83%)，长宁(-1.52%)，静安(-0.97%)，徐汇(-0.95%)，黄浦(-0.51%)。

　　戴德梁行研究部人士认为其主要原因是：核心商圈新增供应加码导致空置率上升，写字楼租户选择增多增加了租金谈判筹码;大虹桥、前滩等新兴商圈逐渐成熟，给写字楼租户提供更多选项，逐渐完善的交通配套以及相对低廉的租金，给核心商圈带来更大竞争压力;P2P金融退潮，一些市中心写字楼出现大面积空置，不得不降低租金。

　　姚耀指出，核心商圈租金的轻微下滑，可归结于两个原因：非中央商务区尤其是中环附近有大量写字楼项目涌现，其中靠近核心商圈的写字楼租金一般在10元/平方米/天左右，而偏远一点的甚至可以达到六七元/平方米/天。这些区域包括虹桥、原闸北、长风、四川北路板块等，目前来看，这些区域的交通配套、便利性等都在提升，因此租户愿意从核心商圈搬过去。

　　应对：服务提升与旧楼翻新

　　这些甲级写字楼的业主将如何度过2017年这一相对低迷的阶段?姚耀指出，一些空置率较高的项目业主为了保留优质客户会在租赁谈判中更为灵活。

　　但他强调，在调整期内，除了调整租金预期以外，还有就是做硬性和软性的改进，以此来吸引老租户留下。首先，楼宇翻新将会是2017年的主要表现。很多甲级写字楼，比如恒隆广场，就正在做翻新。其次，除了硬件的改善外，软件服务的提升对于保留客户将产生很大作用，比如在物业管理上下功夫，“一些业主，会考虑借助更好的第三方物业管理公司的力量，并更侧重于细节提升”。

　　2015年、2016年上海大宗成交连续两年创下历史新高。资本加快进入，业主也为了确保物业有稳定的现金流而作出改变。租金上涨的空间对于新的投资者来说很重要，他们更看好中长期的投资价值。

　　姚耀认为，市场将经历短暂的一年调整，最终安全“着陆”，2018年供应下降之后，租金出现上涨空间。

　　高力国际研报显示，大量新增供应将在未来一年内导致浦东、浦西的核心商圈租金下调，调整程度或将差异显著：在新增供应涌入后，浦东租金应在2018年回调;相形之下，来自核心区及次中心区域的竞争将在中短期内导致浦西租金持续下调。

　　虽然过去5至10年，市中心核心区的商办土地很少供应，姚耀指出，“2017年正好是供应高峰期，不是说跟土地出让的密集供应有关系，相反地，从过去5年来看，中央商务区的土地在中长期是不够的。而在上海的非中央商务区，过去几年新兴商务区的大力建设加之城市更新的步伐加快，导致了新增供应的高峰，这也促成2017年调整周期的出现”。

　　未来几年，非中央商务区新增供应量将持续处于历史高位，从而加剧新增项目之间的竞争。然而，同策咨询研究部却指出，办公需求外扩已成不争事实：2015年，上海核心商务区租金均价是10.7元/平方米/天，非核心区域租金均价是5.5元/平方米/天，两者租金差额达95%;在商业配套上，2015-2018年非核心商务区主要商铺市场供给为约564万平方米，由于更完善的设施建设，年轻白领更愿意在非核心商务区办公。

　　如此，2018年上海核心商圈的甲级写字楼租金回调或尚存压力。

来源：21世纪经济报道
佳歆地产网
责任编辑：石头
日期：2017-2-23