在传统住宅项目发展之外，上海万科近年来在包括产业办公等非住宅领域的布局也在加速。

1月初，万科公布了2016年销售业绩，公司全年实现销售金额3647.7亿元，其中上海区域16城贡献1200亿元业绩，创下万科单一大区最高业绩。

2016年12月，万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官兼上海万科房地产有限A公司总经理张海首度发布了“热带雨林”体系。表明上海万科的产品线涵盖产业地产、商业地产、养老物业、长租公寓等八大城市配套服务项目初成体系。

目前，上海万科以9个产办项目布局上海六大商务区，总体量达200万平方米。整体而言，其布局了包括大型购物中心、酒店、服务式公寓、写字楼和企业总部园区等非住宅项目，总建筑面积逾600万平方米。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于大多数品牌房企而言，在国内房地产市场布局空间已经有限的市场背景下，当房企规模化达到一定阶段，势必会面临多元化转型的问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企更应该关注传统住宅以外领域的发展潜力。

产办项目爆发

上海万科的产业办公项目在2016年有了一次爆发。

实际上，除了2049|五玠坊、徐汇万科中心、万创坊是2015年入市之外，滨江万科中心、御河企业公馆、虹桥万科中心等项目均在2016年陆续入市销售或者招租。其中2016年获取的两个项目：哥伦比亚公园是以整体包租模式获取，金桥万创中心则是通过二级市场并购获得。

金桥·万创中心位于上海自贸区扩容板块，是万科在金桥打造的首个企业总部园区。现有华为、康宁、普立万、上海产业技术研究院等企业入驻，以科技研发为主，目前出租率接近90%。

在今年1月初上海发布的2017年-2040年总体规划中，金桥将是继花木后，浦东下一个城市副中心，规划显示，金桥产业园区也将进一步整合升级。

或许这就是万科接盘万创中心的原因。2013年，新加坡腾飞集团旗下基金以6亿元从同为来自新加坡的青建国际（南洋）集团手中收购金桥睿邑（即万创中心），后又转让给华鑫股份，万科在2016年接盘。万创中心总建筑面积约11万平方米，其中地上约8万平方米，地下约3万平方米，由8栋建筑组成。短短3年间已两易其主，可见在上海，这类商业地产项目的资金参与活跃度非常高。

随着漕河泾、陆家嘴、张江等成熟市场的可租赁空间日渐稀缺，金桥在完成进一步配套升级后，或成为企业办公选址的新选择。高力国际研究报告显示，2016年三季度，各子市场内租赁需求的区域差异加剧，在前述成熟子市场，需求保持强劲。尽管可租赁空间的稀缺限制了市场活动，漕河泾及陆家嘴软件园的空置率均维持稳定且低于1%。在张江，尽管两个新项目入市，空置率仍保持7.5%不变。

多元化的必然

万科集团总裁郁亮在2013年就曾公开表示，万科一定会进入城市旧改。纵观万科全国旧改布局，在深圳（楼盘）与华发的合作已于近期宣告终止，而在上海已启动哥伦比亚公园项目旧改工程。

哥伦比亚项目的租约模式为“十年加十年”，即一共20年租期，第一个十年后会再续签一次。据了解，项目已经启动招租。该项目也被万科内部作为新业务板块的样本。

知情人士透露，跳脱传统住宅模式之外，万科在医养、教育、联合办公等新业务板块也正在崛起。但此前收购印力集团之后，万科内部将部分商业划归产业地产板块，会否对新业务的利润增长产生联动效应，则有待2017年报数据的披露。

东方证券曾在调研报告中称，万科转型动因有二：房地产销售下滑与物业扩张不达预期，致使房企不得不另寻利润增长点。

在行业整体利润率下滑的背景之下，万科近几年的净利率也有所波动，从2013年的11%，跌至2015年9.27%，再到2016年三季度的7.06%。

自2013年以来，越来越多房企开始调整发展战略并转型，而转型路线也有所差异，比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”、以分享老龄化为核心的养老地产，以分享城市化为核心的商业地产以及与互联网公司合作等。

万科则在销售业绩达到千亿之时已经开始尝试主动多元化。多名业内人士指出，千亿或许代表房地产行业的门槛和能力，但千亿之后，谋求战略转型势在必然，无论是迫于中长期国内房地产行业发展空间局限性，还是企业的区域多元化战略转型发展需要，这也是分散市场风险的必然手段。

万科多元化的节奏相对慢，但现在发力以后，则动作频频，所以适当弱化传统住宅销售业务，同时强化其他非住宅项目的开发，既是多元化发展的需求，同时也是积极吻合市场新需求做转型的需求。“在住宅领域受到限购等政策的影响下，此类产业布局更容易确保销售业绩的稳定”。

来源：21世纪经济报道
佳歆地产网
责任编辑：石头
日期：2017-1-20