“沪六条”政策出台之后，申城楼市调控日趋严谨，11月成交量再次出现大跌，这是自9月以来，连续3个月成交量出现下滑，同时也是近24个月以来最低的成交量。

据上海中原地产数据显示，11月上海新房成交面积仅60.3万平方米，环比减少30.6%，同比减少59.7%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：调控渗入各环节使得交易情绪进一步降温。11月首周起步只有18万平方米，跌破了市场冷热临界点，市场信心进一步受到打击，随后成交一直在10万平方米左右低位盘整。尤其是最后两周，观望气氛愈发浓厚，月末的“收官“也是虎头蛇尾。

11月成交均价达4.6万/平 创历史新高

虽然市场交易持续低迷，但外部金融环境的变化诱发高价房的交易变得活跃起来，11月的成交均价出现上扬，并创下历史新高。数据显示，11月上海新房成交均价达到46423元/平方米，环比上涨5.9%。

主要原因是由于人民币快速贬值，连续跌破多个心理关口，富有阶层谋求资产保值，而中心区域高价房恰恰是理想的避险品种。当月单价10万/平方米以上的房源成交271套，环比增加52.2%。

从区域表现上来看，11月均价出现上涨的共7个区，为徐汇区、长宁区、普陀区、原闸北区、浦东新区、嘉定区和宝山区。其中涨幅较为厉害的为徐汇区、长宁区、普陀区、原闸北区这4个中心城区，涨幅都在9%以上，而原闸北区的涨幅最高，为27.03%，均价达到96809元/平方米。

同时，在成交前十榜单上，有三个是10万+的项目，这一现象也是以往很少看到的。这三个项目分别为长宁虹桥板块的西郊299、浦东陆家嘴板块的陆家嘴壹号院、以及原闸北不夜城板块的中粮天悦壹号。其中长宁虹桥板块的西郊299更是排名第三，成交面积达14170平方米（32套），成交均价为104953元/平方米。

供应量连续三月下滑 政策加码寒冬来临

由于近期调控因素，预售证审核相当严格，短期对供应产生一定影响，只有11月最后一周才恢复到正常水平。数据显示，11月上海新房供应量为18.8万平方米，环比减少37.1%，而这一水平也是有网签记录以来同期最低水平。

而从供应结构来看，刚需、改善以及豪宅三分天下。供应面积最多的项目是奉贤海湾板块的绿地香溢，投放4.1万平方米，主力产品为54-70平方小户型。

卢文曦认为，11月中旬以来房价上涨过快的城市开启第二轮调控，上海也于11月28日对调控措施进行升级，主要着力点是信贷进一步收紧。对于二套房的认定恢复到2014年“9.30”前的“认房又认贷”，这对置换客群带来较大冲击，尤其是当前改善力量占购买力6成以上。这也意味着成交量将进一步下滑，楼市冬天已经来临。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，从政策的影响来看，后续势必会影响购房者入市的门槛，这会有效地抑制投资投机或炒房的需求，对于稳定市场有积极的作用。可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，同时价格方面或会在44000元/平方米的水平小幅波动。大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。